인구감소 시대, 도쿄와 서울의 부동산 생존법

1. 요청 파악

저출생·고령화로 인구가 감소하는 시대에, 도쿄와 서울의 부동산 시장이 어떻게 ‘생존’하고 가치 하락을 막는지 전략을 정리합니다.

일본은 합계출산율 1.3 이하로 인구 감소가 가속화 중이며, 전문가들은 2012~2040년 사이 토지가격이 연평균 –2.4% 하락할 것으로 전망합니다. :contentReference[oaicite:0]{index=0}

한국 역시 2040년부터 본격적인 주택가격 장기 하락이 예고되고 있습니다. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

대규모 재개발 프로젝트: 모리 빌딩의 아자부다이 힐스 등 신흥 오피스·주거 복합단지는 글로벌 기업 수요를 끌어들여 고급 임대시장을 견인합니다. :contentReference[oaicite:2]{index=2}
빈집(空き家) 활용: 장기 공실 주택(空き家) 법제화를 통해 리모델링·리노베이션 지원, 커뮤니티 센터·공유 주택으로 전환합니다. :contentReference[oaicite:3]{index=3}
외국인 임대 수요 확대: 도쿄는 외국인 거주자 비중이 꾸준히 늘며, 임대주택 점유율 상승으로 공실률을 낮추고 있습니다. :contentReference[oaicite:4]{index=4}

공공임대 확대 및 저금리 모기지: 정부는 공공임대주택 공급을 늘리고, 청년·신혼부부 대상 저금리 주택담보대출을 확대 중입니다. :contentReference[oaicite:5]{index=5}
광역 교통망 연계 개발: 고속철·GTX 등 수도권 광역철도를 통해 주거 가능권을 확장, 외곽 택지 개발로 수요 분산을 유도합니다. :contentReference[oaicite:6]{index=6}
재건축·재개발 가속화: 낡은 노후 단지의 재건축 승인 절차 간소화로 신규 주거공급을 늘리고, 지역 활성화를 도모합니다. :contentReference[oaicite:7]{index=7}
소형·공유 주택 모델: 1인 가구 증가에 대응해 소형 아파트와 공유형 리빙랩을 도입, 공실 감소와 주거비 부담 완화를 꾀합니다.

서울의 주택 공급률은 2022년 기준 93.7%로 13년 만에 최저를 기록했지만, 이 같은 전략으로 안정적 수요처를 확보하고 있습니다. :contentReference[oaicite:8]{index=8}

도시	2023년 인구	2040년 예상 인구	부동산 가치 전망
도쿄	약 1,400만 명	약 1,320만 명	연 –2.4% 전망 :contentReference[oaicite:9]{index=9}
서울	약 960만 명	약 920만 명	2040년 이후 장기 하락 예고 :contentReference[oaicite:10]{index=10}

인구감소 시대에도 도쿄와 서울은 재개발, 임대주택 확대, 교통망 연계 등 다각적 전략을 통해 부동산 가치를 방어 중입니다. 향후에도 정책적 지원과 민간의 혁신 모델이 결합될 때, 지속 가능한 시장 생태계가 구축될 수 있습니다.